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北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告林某琪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告赵某签订的《转包合同书》；2.被告赵某返还原告已支付转包费400万元；3.被告赵某向原告支付违约金120万元；4.被告高某承担连带赔偿责任；5.诉讼费由被告承担。
事实与理由：2017年7月1日，原、被告赵某双方签订《转包合同书》，约定被告赵某将承包的七十亩果园作价陆百万元转包给原告，用途为利用果园及地上建筑物进行餐饮经营。合同签订后原告依约向被告赵某支付了部分转包费，但因被告赵某承包果园的土地性质无法取得相关资质及证照，致使原签订合同目的无法实现，被告赵某亦未按约定返还转包费。《转包合同书》在二被告婚内签订的，被告高某应承担连带责任。故诉至法院。
被告赵某答辩称，不同意原告全部诉讼请求，一、本案的诉讼并非林某琪本人的意愿。起诉状中具状人的签名并非原告本人所签。二、不同意解除原告与被告签订的转包合同书，原告与被告签订的转包合同合法有效。签订转包合同系双方真实意思表示且不违反法律规定。1、法律规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转；被告依法享有转包果园的权利。2、根据被告与T村委会签订的《果园承包合同》第一条约定，被告有权对果园“自行转让承包或转包”。被告依约定有权转包果园，其转包行为也是合法有效。
三、不同意返还原告已支付的转包费，具体理由如下：虽然原告与被告签订名为“转包合同书”但合同签订的本意系将土地租赁给被告，将地上物折价710公海赌赌船官网欢迎您一并转让给被告。原告支付给被告的400万元都不足以弥补被告地上物的价值。由于原告承包被告的土地，上面房屋及树木已经大部分被原告拆除、砍伐。四、被告无违约行为，不同意承担违约责任。双方的合同在2017年7月1日签订，但合同签订至今已经快四年了，原告一直以各种理由推脱支付剩余转让费，已经构成违约，应由原告向被告承担违约责任，并支付违约金及剩余的转让费200万。
不同意被告高某承担连带赔偿责任，相关法律规定，仅对当事人具有法律约束力，本案涉诉的“转包合同”系林某琪与赵某签订，仅对双方存在约束力，高某并不是合同相对方，原告将其列为本案被告没有法律依据。且赵某与高某因感情不和已经于2018年7月19日经东城区民政局协议离婚。
被告高某答辩称，高某对于合同不知情，没有参与，不应当成为被告，根据合同相对性原则，与高某无关。
赵某与高某原系夫妻关系，双方于2018年7月19日离婚。2003年3月10日，发包方T村委会作为甲方与乙方承包方赵某签订《果园承包合同》一份，合同中约定，甲方将坐落于顺义区T村东共70亩果园承包给乙方，由乙方自主经营管理。在承包期内，乙方可自行转让承包或转包。承包期限为30年，自2003年3月10日至2033年3月9日。
2017年7月1日，赵某作为甲方与乙方林某琪签订《转包合同书》一份，合同中约定，甲方将果园有偿转包给乙方，乙方将利用果园内及地上建筑物（根据需要可另行改建）进行餐饮的经营。转包期为自交付果园至《果园承包合同》中承包期的剩余期限。转包费为600万元，……八、甲方保证对果园有合法的转包权利，并且保证在转包前不存在可能对乙方承包后的经营有不利影响的行为。在乙方承保前，基于果园的任何责任由甲方承担。九、违约责任：甲方违反合同义务，应按照转包费百分之二十向乙方支付违约金；乙方违反合同约定迟延支付转包费的，根据迟延支付金额按照万分之五每日支付违约金。同日，林某琪向赵某转账400万元。
2017年7月1日，赵某向林某琪出具《承诺函》一份，该函件中载明，“在原合同基础上本人向你承诺如下：1、本人将协调顺义区T村村民委员会对《转包合同书》出具书面确认函。2、若本人无法协调顺义区T村村民委员会对《转包合同书》出具书面确认函，则遇有拆迁或征收，本人将保证果园及地上附着物赔偿至你方，否则本人将在你方出具书面通知的三日内退还《转包合同书》中全部转包费600万元。3、本承诺函与《转包合同书》具有同等效力，未约定的适用原合同。”
另查明，依据《顺义区土地利用总体规划(2006-2020年)》，在土地利用规划调整完善前，涉诉地块规划用途主要为基本农田保护区、部分为一般农用地；自2017年12月29日，土地利用规划调整完善后为一般农用地。2020年2月7日，已正式启用各区分区规划，现行顺义区2020年版土地规划调整方案数据库同步废止。在《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》中，该地块土地规划用途主要为生态混合区，西侧局部为林草保护区和村庄建设用地。
诉讼中，林某琪称如果认定合同无效，其仍然要求被告返还承包费并承担违约金，同时，涉及的费用可以相应扣减。对于腾退及增建、新建损失部分另行主张。
诉讼中，赵某称即使合同无效，双方都存在过错，对于腾退及增建、新建损失部分另行解决。
诉讼中，林某琪在本院组织的第一次庭前谈话中称现涉诉土地仍由其占有使用，在庭审中又称因为疫情原因，不让原告使用，虽然钥匙没有交接，但是村里设置了路障，无法使用。
一、被告赵某返还原告林某琪3292431.51元，于本判决生效之日起七日内执行；
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
本案中，涉诉《转包合同书》中约定利用涉诉土地用于进行餐饮经营，该约定用途改变了涉诉土地利用总体规划确定的土地用途，违反了法律的强制性规定，故涉诉合同应属无效。故法院对于林某琪要求赵某返还已支付的转包费的诉讼请求予以支持。因林某琪已经实际占用涉诉场地，故对于已经发生的使用费应当予以扣除。
因双方均要求对腾退等其他事宜另行解决，同时，虽然林某琪主张涉诉场地无法进行经营，但其自认仍由其占有涉诉土地，故对于应扣除的使用费法院暂计至2021年6月25日，同时对于涉诉土地使用费的计算标准，法院酌情确定为每年177500元，故扣除上述使用费后应当返还的费用为3292431.51元。同时，因涉诉合同为无效合同，故法院对于林某琪要求赵某支付违约金的诉讼请求不予支持。另，对于林某琪要求高某承担连带责任的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。
